Право пожизненного наследуемого владения земельным участком зк: ЗК РФ Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком / КонсультантПлюс

С момента вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются. Данные права на землю, как не предусмотренные соответствующими статьями Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В соответствии со ст. 20 и ст. 21 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, и граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

В отличие от юридических лиц, за исключением юридических лиц указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, которые обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, никаких отрицательных последствий для граждан, не переоформивших свои права, не возникнет, право пользования (пожизненного наследуемого владения) земельным участком не будет аннулировано. И Гражданский кодекс Российской Федерации, и Земельный кодекс Российской Федерации рассматривают право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненное наследуемое владение среди других прав на земельные участки, подробно регламентируя права и обязанности землевладельцев и землепользователей.

Однако следует иметь в виду, что в интересах каждого гражданина, имеющего право на бесплатное получение используемого им земельного участка в собственность, осуществить это право, тем более что это отвечает, в первую очередь их интересам.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом., а п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ определяет — собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса РФ). Исходя из этого следует, что только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. Земельные участки, предоставленные в пользование или пожизненное наследуемое владение, находятся в чьей-либо собственности — государства или муниципального образования, юридического или физического лица.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками ( п. 4 ст. 20 ЗК РФ).

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК РФ).

У граждан, обладающих правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, существует правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со статьей 25. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется (п. 3 ст. 28 Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на вышеуказанных земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на вышеуказанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае, если вышеуказанный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Гражданам следует использовать предоставленное законом право оформить право собственности на земельный участок.

Ст. 1181 ГК РФ. Наследование земельных участков

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

См. все связанные документы >>>

Комментируемая статья посвящена особенностям наследования земельных участков как разновидности недвижимых вещей, которые наследуются на общих основаниях.

Земельный участок в соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ определяется как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Кроме собственно земельного участка указанные в комментируемой статье права переходят по наследству на находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения. Однако эта норма носит диспозитивный характер и в специальном законе может быть предусмотрено иное.

Следует обратить внимание на то, что наследоваться могут земельные участки, принадлежащие их владельцам не только на праве собственности, но и на праве пожизненного наследуемого владения.

Право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью. Земельные участки на основании права пожизненного наследуемого владения предоставляют гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства, гражданам, решившим создать крестьянское (фермерское) хозяйство; лицам, вышедшим из состава сельскохозяйственной организации в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснил, что ст. 1181 ГК РФ не установлено каких-либо изъятий для случаев наследования права пожизненного наследуемого пользования несколькими лицами, вследствие чего каждый наследник приобретает долю в указанном праве независимо от делимости земельного участка (п. 78).

Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. При этом введенный в действие с 30 октября 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает такого правового режима земельных участков, как право пожизненного наследуемого владения.

Следует отметить, что оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей».

Для права пожизненного наследуемого владения характерен особый субъектный состав. Субъектами этого права могут быть только граждане. Необходимо учитывать, что юридическое лицо не может выступать в качестве наследника права пожизненного наследуемого владения земельным участком. В связи с этим Верховный Суд РФ уточнил, что включение в завещание распоряжения относительно земельного участка, принадлежащего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, в пользу юридического лица влечет в этой части недействительность завещания (п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация удостоверяет право наследника на владение и пользование земельным участком. Таким образом, такое свидетельство является обязательным документом для государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Комментируемая статья подчеркивает, что на переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству специальное разрешение не требуется. Однако следует учитывать, что, как и любое другое вещное право на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения подлежит обязательной государственной регистрации и признается существующим с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Пожизненное наследуемое владение земельным участком (ПНВ) – ограниченное право на землю

Содержание

ПНВ – сложное наследие прошлых времён

Пожизненно наследуемое владение земельным участком – ограниченное вещное право физических лиц на землю. Впервые было применено советским законодательством. Постепенно утрачивает свою актуальность.

Во времена РСФСР земля была общим достоянием всего советского народа. Она находилась в исключительной собственности государства и предоставлялась только в трудовое пользование.

Право пожизненного наследуемого владения появилось в позднем советском периоде.  Оно было закреплено в Земельном кодексе РСФСР от 21 апреля 1991 года. Представляло собой своеобразный союз прав государства (собственника земли) и частного землевладельца (пользователя).

Земельный кодекс РФ (№136-ФЗ), в редакции в 2001 года, ликвидировал возможность предоставления физическим лицам государственной и муниципальной земли на праве пожизненного наследуемого владения. Вместе с тем, закон сохранил полномочия землевладельцев:

• на передачу наделов в пожизненное наследство
• на принятие участка наследниками
• на пользование участком
• на застройку
• на оформление в собственность:
  • в случае наличия на участке жилого дома или других объектов, построенных и оформленных в собственность на законных основаниях
• на отказ от права пожизненного наследуемого владения в пользу собственнника:
  • или государства
  • или муниципалитета  

Пожизненное наследуемое владение земельным участком в настоящее время остаётся одним из распространенных видов имущественных прав физических лиц.

Земельные участки, полученные гражданами по наследству в пожизненное владение, продолжают обретать новых хозяев. Их права на землю не утрачены. Они подтверждены Гражданским кодексом РФ (статья 265). 

Физические лица, владеющие и пользующиеся такой землёй, остаются участниками земельных отношений (пункт 3 статьи 5 действующего ЗК РФ).  

Примечание

Для краткости далее будут использоваться следующие сокращения:

• ПНВ – пожизненное наследуемое владение
• ППНВ – право пожизненного наследуемого владения
• участки в ПНВ – земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении физического лица/гражданина
• ЗУ – земельный участок (участки) 

Право ПНВ – современное состояние

Собственником земли, находящейся в пожизненном наследуемом владении гражданина, является государство или муниципалитет.

Владелец ЗУ в ПНВ – правообладатель и пользователь. Распоряжаться землёй он может в ограниченном числе случаев. Участок земли, полученный в порядке пожизненного наследования, можно лишь передать по наследству другому лицу.

Пожизненное наследуемое владение распространяется только на земельные участки. Обладают ими физические лица. Срок эксплуатации наделов землёй звучит в наименовании права (пожизненный).  

Право пожизненного наследуемого владения может принадлежать нескольким физическим лицам, ставших наследниками ППНВ. Каждый из них после вступления в наследство приобретает:

• долю в праве ПНВ
• долю в праве общей собственности на объекты недвижимости, возведённые наследодателем на земельном участке 

Распоряжение участком на праве ПНВ

Участки в ПНВ – государственное или муниципальное земельное имущество. И хотя они не находятся в собственности землевладельцев, управлять и извлекать полезные свойства из таких земель им всё-таки возможно.

Для обладателей ЗУ на праве ПНВ установлен запрет на распоряжение землёй. Единственное исключение  – случай перехода права пожизненного владения участком по наследству (статья 267 ГК РФ).  

Ограниченное распоряжение наделом в ПНВ начинается после того, как наследник произведёт государственную регистрацию перехода ППНВ. 

Распорядительное управление участками в ПНВ выполняется в ограниченных рамках:

• без оформления собственности на землю
• с возможностью передачи земельного надела:
  • новому владельцу (наследнику) в соответствии с порядком пожизненного наследования
  • собственнику (в случае отсутствия правоприемников)
• с правом отказа от пожизненного права наследственного владения и пользования землёй в пользу собственника 

Гражданские сделки с участками в ПНВ, которые влекут или могут повлечь отчуждение земли, не допускаются:

• продажа
• дарение 
• обмен
• т. д.

Владение и пользование земельным участком на праве ПНВ

В Гражданском кодексе РФ (статья 266) изложены права физического лица   по эксплуатации участка в ПНВ. Землевладельцу, кроме передачи ППНВ по наследству, разрешается:

• возведение на участке:
  • зданий
  • сооружений
• создание другого недвижимого имущества
• оформление права собственности на возведённые объекты недвижимости

Застройка и использование надела в ПНВ не должны нарушать требования земельного и градостроительного законодательства. Необходимо также учитывать качественные особенности участка.

Главные условия законного строительства: 

• соответствие при использовании и застройке ЗУ:
  • его целевому назначению
  • разрешённому использованию
• соблюдение требований:
  • градостроительных регламентов
  • строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил
  • иных правил и нормативов
• учёт ограничений:
  • установленных законом
  • указанных в условиях пользования ЗУ

В случае возведения самовольной постройки владелец ЗУ может добиться признания за ним права собственности на эту постройку в судебном порядке по основаниям, изложенным в пункте 3 статьи 222 ГК:

• права на ЗУ допускают строительство объекта
• постройка соответствует установленным требованиям
• сохранение постройки:
  • не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц
  • не создает угрозу жизни и здоровью граждан 

Если узаконить собственность на постройку не удастся, необходимо иметь в виду, что ППНВ участком будет утрачено (статья 54 ЗК РФ).

В случае, когда право наследуемого владения участком участком ограничено (например, в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)), убытки, причинённые землевладельцу из-за ограничения его прав, подлежат возмещению (статья 57 и статья 57.1 ЗК РФ).

Произведённые и полученные в процессе эксплуатации надела в ПНВ: 

• посевы и посадки с/х культур
• с/х продукция
• доходы от реализации с/х продукции

принадлежат обладателю участка (пункт 2 статьи 40 ЗК РФ).

Физическое лицо, владеющее наделом на праве ПНВ, является плательщиком земельного налога (пункт 1 статьи 388 НК РФ).

Переход права пожизненного наследуемого владения участком к наследнику 

После смерти владельца участка в ПНВ его права и полномочия переходят к потенциальным наследникам. Собственниками земли они не станут. Как и наследодатель, правоприемники будут землевладельцами с тем же ППНВ.

Право ПНВ наследуется без специального разрешения на принятие наследства.  Земельный участок не входит в состав имущества, принадлежащего наследодателю.

Имуществом является право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 1181 ГК РФ). Владелец участка может передать его своим наследникам:

Наследование происходит на общих основаниях, установленных законом:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком  включается в состав наследственной массы имущества наследодателя
• объект недвижимости и другие постройки, возведённые на участке, также входят в состав наследственной массы
  • наследство на строения оформляется в отдельном порядке
  • право собственности на строения, зарегистрированное  в ЕГРН, сохраняется при переходе прав к наследнику 
• переход наследства к наследнику должен быть зарегистрирован 

Порядок принятия наследства

Приём наследства в любом его виде требует выполнения определённых действий. Первое из них – подача нотариусу письменного заявления о принятии наследства. Это прямое указание (воля) наследника о намерении принять имущество, оставленное наследодателем.

Все мероприятия по наследованию должны быть выполнены в течение первых 6 месяцев с момента смерти наследодателя (на протяжении общего срока получения наследства).

Принять наследство можно двумя способами (статья 1153 ГК РФ):

• Фактическое принятие наследства (пункт 2 статьи 1153 ГК РФ) 

Это способ принятие наследства путём практического владения, пользования недвижимостью, в которой жили наследник и наследодатель. Наследник  замещает наследодателя во всех правах и обязанностях.

Необходимое условием для признания факта правопреемства — управление собственностью наследодателя и её защита:

• отношение к ЗУ и имуществу как к своему собственному:
  • физическое использование участка
  • сохранение и охрана ЗУ от внешних посягательств
  • оплата расходов, связанных с содержанием

Наследство будет признано фактически принятым до тех пор, пока заинтересованные лица не предъявят свои притязания и не докажут иное в судебном порядке.

Для получения свидетельства о праве на наследование потенциальный правоприемник должен предоставить нотариусу доказательства фактического принятия земельного участка в своё пользование:

• о владении имуществом и его использованием по целевому назначению:
  • вселился в дом
  • занимается возделыванием земли
• о действиях, направленные на защиту и сохранность имущества:
  • поставил дверь
  • обнёс участок забором
  • т.д.
• о содержание имущества за свой счёт:
  • оплатил затраты на электроэнергию
  • провёл ремонт
  • уплатил налоги
  • погасил долги наследодателя за свой счёт
  • внёс оплату по кредиту, взятому наследодателем
  • т.д.

Нотариус оценивает, в какой мере представленные доказательства могут свидетельствовать о фактическом принятии имущества. Он вправе требовать дополнительные документы для удостоверения наследственных прав на земельный участок.

Права наследника удостоверяются свидетельством о праве на наследство.  Оно выдается нотариусом. Регистрация прав в ЕГРН обязательна.

Преимущество фактического принятия наследства – потенциальный наследник после смерти наследодателя не обязан подавать нотариусу заявление на открытие наследственного производства. 

Действительный способ принятия наследства более всего подходит для единственного наследника или пары правоприемников (когда отсутствуют притязания в отношении оставленного имущества).

• Формальное принятие наследства

Формальное принятие наследства – юридическое оформление вступления в права наследования через нотариуса. Это общепринятый способ. 

После получения заявления о принятии наследства нотариус:

• устанавливает круг родственников, имеющих право на долю в имуществе
• выясняет лиц, которые будут претендовать на обязательную долю в наследстве:
  • при наличии завещания
• определяет наследственную массу
• т. д.

В обоих способах принятия наследства нотариус:

• по истечении 6 месяцев с момента смерти наследодателя
• при условии отсутствия нормативных препятствий

выдаёт правопреемнику свидетельство о праве на наследство. 

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, полученное в порядке наследования, подлежит государственной регистрации.

Новые инструменты нотариуса в процедуре принятия наследства (2020)

Прекращение права ПНВ

Случаи прекращения ППНВ земельным участком:

• Оформление права собственности на участок в ПНВ 

Этот случай рассмотрен ниже (раздел Условия оформления участка ПНВ в собственность гражданина)

Владелец участка ПНВ подаёт заявления об отказе на ППНВ собственнику участка:

1. или в исполнительный орган государственной власти
2. или в орган местного самоуправления

ППНВ на ЗУ прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

• Принудительное прекращение ППНВ (статья 54 ЗК РФ):

Принудительное прекращение ППНВ с изъятием ЗУ — мера наказания нерадивого землевладельца:

• за неиспользование ЗУ по целевому назначению:
• за использования ЗУ с нарушением законодательства РФ:
  
  • эксплуатация надела с нарушением категории или вида разрешённого использования
  • возведения на ЗУ самовольной постройки
  • неисполнение землевладельцем обязанностей по исполнению решений властей в отношении самовольной постройки
    1. или о сносе 
    2. или о приведении в соответствие с установленными требованиями

Факты нецелевого использования участков выявляются:

• в ходе плановых или внеочередных проверок, проводимых:
  • органами прокуратуры
  • органами земельного надзора
• при рассмотрении обращений граждан или иных заинтересованных лиц

Получение землевладельцем требования о прекращении нецелевого использования не означает, что участок будет сразу же изъят:

• требование может быть обжаловано
• владелец участка может оспорить постановление о привлечении к административной ответственности

Принудительное изъятие:

1. проводится только при отказе (уклонении) землевладельца устранить выявленное нарушение
2. выполняется на основании судебного решения об изъятии ЗУ

Власть в таких случаях обязана обратиться в орган регистрации прав с заявлением о прекращении ППНВ на земельный участок.  

• Изъятие земельного участка в ПНВ для государственных или муниципальных нужд (подпункт 2 пункта 3 статьи 56.8 ЗК)

Изъятие участка ПНВ для общественных нужд разрешается под утверждённые проекты. Владельцам участкам предоставляется компенсация (возмещение).  

Размер возмещения (рыночная стоимость права ПНВ) равен рыночной стоимости земельного участка.

• Изъятие выморочного участка на праве ПНВ (статья 1151 ГК РФ)

Имущество умершего считается выморочным в случаях, когда после смерти владельца участка, находившегося у него на праве ПНВ:

1. отсутствуют наследники по закону
2. отсутствуют наследники по завещанию
3. никто из наследников не имеет права наследовать
4. все наследники признаны недостойными:
   • они отстраняются от наследования (статья 1117 ГК РФ)
5. никто из наследников не принял наследства
6. все наследники отказались от наследства:
   • при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158 ГК РФ)

У выморочному имуществу относятся:

• право ПНВ земельным участком
• объекты недвижимости, расположенные на участке:
  • жилое помещение
  • здания, сооружения
  • иные объекты недвижимого имущества
• доля в праве общей долевой собственности объекты недвижимого имущества

В случае возникновения вымолоченного имущества

• участок на праве ПНВ
• строения и сооружения на участке, принадлежавшие умершему
• жилое помещение

переходят по наследству в собственность:

• или муниципалитета
• или региона 

Государство не может претендовать на выморочную землю. Она переходит в собственность державы лишь в том случае, когда гражданин сам завещал ей право ПНВ своим участком.

Законодательством определены:

1. порядок наследования и учёта выморочного имуществ,а переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации
2. порядок передачи выморочного имущества в собственность субъектов Российской Федерации
3. порядок передачи выморочного имущества в собственность муниципальных образований

• Продажа строения, расположенного на участке в ПНВ 

В случае продажи владельцем участка в ПНВ строения:

• у приобретателя:
  • право собственности возникает только на строение
  • право владения и пользования земельным участком, занятым строением, появляется в силу закона
• у владельца участка в ПНВ:
  • площадь ЗУ уменьшается на величину площади участка под строением 
  • право ПНВ в прежнем объёме не сохраняется
  • право пользования участком утрачивается (ПНВ прекращается) 

Условия оформления в собственность гражданина участка в ПНВ 

Федеральный закон №137-ФЗ (пункт 3 статьи 3) установил:

• случаи, при которых возможно оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в ПНВ 
• срок оформления права собственности:
  • без ограничений

1.

Оформление собственности на участок, выделенный в ПНВ, возможно в следующих случаях:

1. по решению органа местного самоуправления
2. при оформлении права собственности на объект капитального строительства, возведенный на участке

Приобрести в собственность ЗУ бесплатно гражданин (наследник) сможет только при одновременном выполнении следующих условий (пункт 4 статьи ФЗ № 137):

• участок находится в фактическом пользовании
• на участке расположен жилой дом
• право собственности на жилой дом у наследодателя:
  • возникло до дня введения в действие ЗК РФ (25 октября 2001 года)
• право собственности на жилой дом у гражданина (наследника):
  • перешло в порядке наследования
• дата вступления гражданином (наследником) в право собственности на жилой дом: 
  • до и после дня введения в действие ЗК РФ (25 октября 2001 года)

В случае, когда гражданину (наследник)у в порядке наследования было передано:

• право на дом с уже зарегистрированным правом собственности
• право на ЗУ в прежнем виде ПНВ

оформить собственность на землю не получится. Это задача грядущего наследника. Она будет несложной. 

2. Участки в ПНВ без строений

Законом разрешена регистрация права собственности на земельные участки, предоставленные на праве ПНВ до введения в действие ЗК РФ (пункт 9.1 статьи ФЗ № 137):

• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• для дачного хозяйства
• для огородничества
• для садоводства
• для индивидуального гаражного строительства
• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Исключение:

случаи, при которых ЗУ не может предоставляться в частную собственность в соответствии с федеральным законом

3. Государственная регистрация прав собственности

• государственная регистрация прав собственности на ЗУ со строениями и без них, предоставленные на праве ПНВ:
  • проводится в соответствии с положениями статьи 49 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года
• принятие решений властей о предоставлении земельных участков в собственность граждан (наследников):
• прекращение права ПНВ:
  • с момента государственной регистрации права собственности гражданина (наследника)

Причины запрета на оформление в собственность участков на праве ПНВ

Запрет на оформление в собственность участков на праве ПНВ устанавливается в случаях ограничение их оборотоспособности (статья 27 ЗК РФ).

Земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, если они относятся:

1. к землям, изъятым из оборота 
2. к землям, ограниченным в обороте

Земельные участки ограничены в обороте, если они:

• расположены в пределах особо охраняемых природных территорий (ЗОУИТ)
• находятся в составе земель особо охраняемых территорий и объектов  

• Порядок передачи сетей СНТ в сетевую организацию – здесь
• Законопроект о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2031 года с признанием ПНВ правом собственности – здесь
• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
• О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
• Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
• Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
• О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
• «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
• Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь

Закон о собственности — Недвижимое имущество — Аренда, жизнь, арендатор и земля

В отношении недвижимого имущества недвижимость представляет собой степень, характер и степень владения физическим лицом недвижимостью. Интересы в недвижимом имуществе регулируются несколькими типами поместья. Эти интересы включают поместья без права собственности, поместья без права собственности, параллельные поместья, особые поместья, будущие интересы и нематериальные интересы.

Недвижимость в собственность Недвижимость в собственность — это недвижимость в недвижимом имуществе с неопределенным сроком действия.Лицо, владеющее поместьем в собственность, имеет сейзин, что означает право на немедленное владение землей. Двумя основными типами собственности в собственность в Соединенных Штатах являются простая абсолютная плата и пожизненная собственность. Простой абсолютный гонорар передается по наследству; пожизненное имущество — нет.

Простая абсолютная плата представляет собой самый обширный интерес в недвижимом имуществе, которым может владеть физическое лицо, поскольку он полностью ограничен физическим лицом и его наследниками, переуступается навсегда и не подлежит никаким ограничениям или условиям. Человек, владеющий недвижимым имуществом в простом абсолюте, может делать с ним все, что он хочет, например, выращивать урожай, вырубать деревья, строить на нем, продавать его или распоряжаться им по своему завещанию. Закон рассматривает этот вид недвижимости как бессрочный. После смерти владельца, если не было предусмотрено его распределение, наследники владельца автоматически унаследуют землю.

Пожизненное имущество представляет собой долю в имуществе, которая не составляет права собственности, поскольку она ограничена сроком жизни либо лица, которому предоставлено право, либо какого-либо другого лица,

Предметы в этом доме, которые можно взять и переместить, являются личной собственностью; дом, его приспособления и земля, на которой он расположен, являются недвижимым имуществом.
ДЖОН ХЕНЛИ/КОРБИС

или продолжается до наступления или ненаступления неопределенного события. Пожизненное имущество pur autre vie — это имущество, которым грантополучатель владеет в течение всей жизни другого лица. Например, праводатель передает имущество «грантополучателю на всю жизнь А».

Пожизненное имущество обычно создается на основании акта, но может быть создано путем аренды. Никаких специальных формулировок не требуется, если намерение лица, предоставившего право, создать такое имущество ясно. Получатель пожизненного имущества называется пожизненным арендатором.

Пожизненный арендатор может пользоваться землей, брать с нее любой урожай и распоряжаться своей долей другому лицу. Пожизненный арендатор не может делать ничего, что могло бы повредить имуществу или привести к потерям. Отходы – это вредное или разрушительное использование недвижимого имущества лицом, которое на законных основаниях владеет этим имуществом.

Пожизненный арендатор имеет право на исключительное владение с учетом прав лица, предоставляющего право, входить в собственность, чтобы определять, были ли совершены растраты, взимать причитающуюся арендную плату или производить любой необходимый ремонт.

Пожизненное имущество подлежит отчуждению; следовательно, пожизненный арендатор может передать свое имущество. Таким образом, получателю пожизненного права будет предоставлено поместье pur autre vie , поскольку смерть пожизненного арендатора аннулирует интерес получателя права на землю. Однако пожизненный арендатор не может передать состояние, превышающее ее собственное.

Поместья без права собственности Поместья без права собственности представляют собой имущественные интересы с ограниченным сроком действия. Они включают в себя аренду на годы, аренду по желанию и аренду с попустительством.Этот тип недвижимости возникает в отношениях между арендодателем и арендатором. В таких отношениях арендодатель сдает в аренду землю или помещение арендатору на определенный срок, при соблюдении различных условий, обычно в обмен на уплату арендной платы. Поместья, не являющиеся собственностью собственности, не передаются по наследству по общему праву, но часто могут быть переданы.

Аренда на годы должна иметь определенную продолжительность; то есть оно должно иметь определенное начало и определенный конец. Наиболее распространенным примером аренды на несколько лет является соглашение, существующее между арендодателем и арендатором, когда имущество сдается в аренду или сдается в аренду на определенный период времени.

Аренда от года к году, также называемая арендой от периода к периоду, имеет неопределенный срок. Срок аренды заключается на определенный срок, который продлевается автоматически, если ни одна из сторон не заявляет о намерении прекратить аренду. Это обычная договоренность об аренде офисных помещений или об аренде дома или квартиры.

Аренда по желанию — это отношения аренды между двумя сторонами, которые имеют неопределенный срок, поскольку любая из сторон может прекратить отношения в любое время.Он может быть создан либо по соглашению, либо из-за неспособности эффективно создать аренду на годы. Аренда по желанию не подлежит переуступке и классифицируется как наименьший тип движимого имущества на землю.

Аренда в попустительстве — это имущество, которое обычно возникает, когда арендатор в течение многих лет или арендатор от периода к периоду сохраняет владение помещением без согласия арендодателя. Этот вид интереса рассматривается как противоправное владение. В этом типе недвижимости арендатор, по сути, является нарушителем, за исключением того, что ее первоначальное проникновение на территорию не было противоправным.Если арендодатель согласен, арендатор на льготных условиях может быть преобразован в арендатора от периода к периоду, как только арендодатель принимает арендную плату.

Параллельное имущество Параллельное имущество существует, когда имущество находится в собственности или во владении двух или более лиц одновременно. Три основных типа: СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА , АРЕНДА ПОЛНОСТЬЮ и ОБЩАЯ АРЕНДА .

Совместная аренда – это тип параллельных отношений, при котором имущество приобретается двумя или более лицами одновременно и с использованием одного и того же инструмента. Типичным примером является покупка недвижимости, например дома, двумя лицами. Документ передает право собственности на «А и Б в абсолютной оплате как совладельцы». Главной особенностью совместной аренды является ПРАВО ПЕРЕДВИЖЕНИЯ . Если кто-либо из совладельцев умирает, оставшаяся часть переходит к оставшимся в живых, а все имущество переходит к последнему оставшемуся в живых.

Полная аренда представляет собой форму совместной аренды, возникающую между МУЖЕМ И ЖЕНОЙ , при которой каждый супруг владеет неделимым имуществом с правом наследования.Он отличается от совместной аренды тем, что ни одна из сторон не может добровольно распоряжаться своей долей в собственности.

Долевая аренда – это форма совместной собственности, при которой два или более лиц одновременно владеют имуществом. Физические лица не владеют неделимой долей в собственности, а скорее каждое физическое лицо имеет определяемую долю собственности. Один из арендаторов может иметь большую долю собственности, чем другие. Право наследования отсутствует, и каждый арендатор имеет право распоряжаться своей долей по делу или завещанию.

Особые поместья Особые поместья являются имущественными интересами в КОНДОМИНИУМЫ И КООПЕРАТИВЫ . Собственность в кондоминиуме, которая была введена в Соединенных Штатах в 1961 году и набирала популярность, позволяет раздельно владеть отдельными квартирами или квартирами в многоквартирном доме. Покупатель становится владельцем определенного помещения и пропорциональной доли в общих элементах и ​​помещениях.

При совместной собственности право собственности на многоквартирное здание обычно принадлежит корпорации.Покупатель квартиры в доме покупает акции корпорации, получая сертификат акций и аренду квартиры. Как акционер, каждый член кооператива имеет долю собственности в корпорации, которая владеет всеми помещениями и помещениями общего пользования. Каждый арендатор платит корпорации фиксированную арендную плату, которая применяется к ипотеке одного здания и счету налога на недвижимость для всего здания, а также к страховым взносам и расходам на содержание.

Будущие интересы Будущие интересы в недвижимом имуществе – это права собственности, которые еще не существуют.Привилегия обладания возникнет в назначенное время в будущем. Существует пять основных видов будущих интересов: возврат, возможность возврата, право повторного входа в случае нарушения условия (также известное как право прекращения), исполнительный интерес и остаток.

Остаток — хороший пример будущих процентов. Остаток подразделяется на две основные категории: условный остаток и закрепленный остаток. Условный остаток основан на чем-то, что произойдет в будущем.Например, Том владеет Blackacre за простое вознаграждение. Пока Боб и Джейн живы, Том передает Блэкакр Бобу на всю жизнь, а остаток — наследникам Джейн. Наследники Джейн пока неизвестны, поэтому у них есть условный остаток.

Наложенный остаток представляет собой будущую долю в отношении установленного лица, при этом определенность или возможность стать настоящей долей зависит только от истечения срока действия предшествующих имущественных прав. Если Том владеет Blackacre за простое вознаграждение и передает Blackacre Бобу на всю жизнь, а затем Джейн за простое вознаграждение, у Джейн остается закрепленный остаток вознаграждения, который становится текущим процентом после смерти Боба.Ей просто нужно дождаться смерти Боба, прежде чем проявить нынешний интерес к Блэкакру.

Нематериальные интересы Нематериальные интересы в недвижимом имуществе — это права, которыми нельзя владеть физически, поскольку они состоят из прав конкретного пользователя или полномочий на обеспечение соблюдения различных соглашений об использовании. К ним относятся СЕРВИТУТЫ , соглашения, сервитуты по праву справедливости и лицензии.

Сервитуты — это права на использование имущества другого лица для определенных целей.Распространенным типом сервитута в настоящее время является утвердительное предоставление телефонной компании возможности провести свою линию через собственность частного землевладельца. Сервитуты также используются для общественных целей, таких как сохранение открытого пространства и сохранение земли. Например, сервитут может запретить кому-либо строить на участке земли, что оставит такую ​​собственность открытой, тем самым сохранив парк для публики.

Право собственности на землю: понимание прав на недвижимое и личное имущество

El Inglés es el idioma de control de esta página.En la medida en que haya algún конфликтный entre la traducción al inglés y la traducción, el inglés prevalece.

Al hacer clic en el enlace de traducción se activa un servicio de traducción gratuito para convertir la página al español. Al igual Que con cualquier traducción por Internet, la Conversion no es sensible al contexto y puede Que no traduzca el texto en su significado original. Расширение штата Северная Каролина не гарантирует точного перевода текста. Por благосклонность, tenga en cuenta que algunas aplicaciones y/o servicios pueden no funcionar como se espera cuando se traducen.

Английский является управляющим языком этой страницы. Если есть какие-либо противоречия между текстом на английском языке и переводом, английский язык имеет преимущественную силу.

Щелчок по ссылке перевода активирует бесплатную службу перевода для преобразования страницы на испанский язык. Как и при любом интернет-переводе, преобразование не зависит от контекста и может не привести текст к его первоначальному значению. Расширение штата Северная Каролина не гарантирует точности переведенного текста. Обратите внимание, что некоторые приложения и/или службы могут работать не так, как ожидалось, после перевода.

[Примечание редактора Закона о фермерских хозяйствах: следующий текст находится в черновике, ожидающем научной рецензирования, и написан как часть серии Закон о фермерских хозяйствах: владение, управление и передача доли в ферме , спонсируемой Проектом трастового фонда Северной Каролины по табаку # # 583400 -10363. Комментарии на [email protected] приветствуются.]

Введение

Для принятия решений, касающихся ваших ресурсов для работы на ферме, управления лесным хозяйством и планирования передачи наследства, важно понимать характер и объем ваших прав собственности на землю и вещи, которыми вы можете распоряжаться для личного и коммерческого использования. Термин название описывает объем владения частной собственностью, и то, как человек владеет правом собственности на собственность, влияет на гибкость в том, как она управляется и используется. Право собственности определяет, может ли собственность служить залогом для ссуды, может ли она быть сдана в аренду другим лицам, продана с целью получения прибыли и подарена для благотворительности или поддержки, а также разработана или завещана для продолжения семейного богатства и наследия. Титул также является вашим отношением к стоимости имущества и, таким образом, является стимулом для сохранения и защиты этой ценности.В некотором смысле титул также описывает вашу ответственность за обязательства, которые он влечет за собой в отношениях с общественностью в целом, потому что, когда люди получают травмы от вашей собственности или на ней, ваш титул может определять вашу ответственность за их травмы.

Иногда право собственности легко различить, например, когда земля покупается по традиционному праву собственности, обеспеченному страховкой, при закрытии недвижимости. Однако иногда, особенно в отношении некоторого унаследованного или подаренного имущества, определение права собственности требует тщательного изучения публичных записей и, возможно, должно быть доказано в суде.

В следующем повествовании обсуждаются самые основы того, как классифицируется имущество и как удерживается правовой титул (право собственности) на имущество, а также юридические права распоряжения, связанные с этим владением. Это обсуждение в первую очередь касается права собственности на недвижимое имущество, перешедшего к наследникам по наследству.

Классификация имущества

Имущество делится на два класса: недвижимое имущество и движимое имущество. Юридическая природа собственности определяет множество юридических прав и обязанностей, в частности то, как человек предъявляет претензии на ее владение и использование.Независимо от того, является ли объект недвижимости недвижимым имуществом или личным имуществом, определяется, требуется ли передача этого имущества в письменной форме. Кроме того, знание того, является ли объект личной собственности принадлежностью к земле, определяет способ его передачи (т. е. как часть земли). Права на недвижимое и движимое имущество распределяются по-разному в соответствии с законодательством о наследовании. Наконец, то, классифицируется ли объект собственности как недвижимое или личное, может иметь последствия для экологической ответственности землевладельца по отношению к другой стороне, которая могла причинить экологический ущерб земле.

  Недвижимое имущество состоит из земли, воздушного пространства над поверхностью и недр (на латыни: cujus est solum, ejus est usque ad coelum et ad inferos [чья почва, тот даже до небес и до глубин].  Право собственности включает в себя множество интересов, связанных с поверхностью земли, в том числе права на использование воды (прибрежные права), права на заготовку древесины на корню, аренду на использование и занятие, а также воздух, поверхность и недра права сервитута, все из которых являются отделимыми (т. е. может быть отчужден отдельно от самого земельного участка кому-либо, кроме правообладателя).

Всех первокурсников юридического факультета учат по аналогии с тем, что право собственности на участок земли похоже на связку ветвей, где каждая ветвь представляет собой отдельное и отделимое право, посредством чего каждое из них может быть передано полностью или частично для присоединения к связке ветвей. представляющий право собственности на другой участок. Говорят, что права на недвижимую собственность «уходят вместе с землей», независимо от того, кто владеет титулом в любой момент времени, если только это не является условием передачи.Рассмотрим эту иллюстрацию:

Тракт А принадлежит Фрэнку, который приобрел его у Честера. В то время, когда право собственности было передано от Честера Фрэнку, Тракт А имел полный пакет прав. После покупки к Фрэнку подходит Дуизл, владелец соседнего тракта B, которому нужно пересечь тракт A, чтобы добраться до полосы отчуждения. Одно из прав собственности Фрэнка (одна из его «палочек») — «право единоличного владения». Если он предоставляет Двизлу сервитут на пересечение своей земли, указанное право разъединяется и — по крайней мере, для участка земли под сервитутом — теперь делится с Участком Б.Если сервитут не обусловлен продолжающимся владением Dweezle Трактом B (т.е. прекращается, когда Dweezle передает Тракт B другому), разорванное право останется за Трактом B, даже когда Дуизле позже продаст Тракт B Ральфу. Когда Ральф покупает участок B, он теперь содержит общую палку с участком A, право пересечь участок A, чтобы добраться до полосы отвода.

Если предоставление сервитута на Тракт B зависело от права собственности Dweezle на Тракт B, совместное право на единоличное владение полностью возвращалось бы Тракту A после продажи Dweezle Ральфу.

Право собственности также включает множество отделяемых прав собственности на недра, включая подземные воды и полезные ископаемые, такие как нефть и газ, которые могут быть дополнительно разделены в соответствии с пластами в недрах (т. е. один может приобрести права на полезные ископаемые на глубине 100 футов, другой может приобрести права на полезные ископаемые на глубине 200 футов). Что касается неба, то теоретически право собственности безгранично, хотя оно может быть нарушено в соответствии с правилами коммерческой авиации, а ограничения на зонирование поверхности могут ограничивать высоту сооружений, построенных на поверхности.

Недвижимое имущество также включает сооружения, возведенные на земле, такие как дома, заборы, сараи и амбары, а также другие усовершенствования, которые иначе не подлежат передаче в их полезном состоянии после того, как они были удалены с земли. Обратите внимание, что для определенных улучшений в использовании земли, хотя они закреплены на месте, чтобы принять характер приспособлений, такие предметы могут считаться личной собственностью, особенно если это заявлено по контракту. Часто, когда владелец сдает землю в аренду коммерческому арендатору, включая фермера, улучшения, внесенные в землю, хотя и считаются недвижимым имуществом, обычно могут быть удалены уходящим арендатором как «торговое оборудование».

Право собственности на недвижимое имущество по закону называется арендой, от латинского слова tenir, «владеть». Размер владения называется поместьем, от старофранцузского estat , описывающего место по отношению к другим. Ваша аренда — это то, как вы в настоящее время владеете или владеете имуществом, а ваше имущество описывает ваши права аренды по сравнению с правами других лиц, если таковые имеются, независимо от того, владеете ли вы одновременно с вами или известно, что они принадлежат в более позднее время.

Личное имущество — это все, что не является недвижимым имуществом, например, наличные деньги, сельскохозяйственное оборудование и инструменты, домашний скот, питомник, вырубленная древесина и предметы домашнего обихода, такие как автомобили, драгоценности, банковские счета, акции и облигации.Личное имущество — это то, что можно перевезти, короче, почти все, что не является землей (если только оно не закреплено, как описано выше). Личное имущество можно разделить на материальное и нематериальное. Материальная собственность имеет свою ценность в своей физической форме, например, золотой слиток, корова, трактор или ружье. Нематериальное имущество — это имущество, внутреннюю ценность которого вы не можете физически потрогать, но которое может быть представлено в какой-либо форме документации, такой как договорное право на получение дохода, право собственности на долю в коммерческом предприятии (т.е. доля акций компании), или право собственности на товарный знак или патент.

Документация о владении недвижимостью

Способ приобретения, владения и распоряжения имуществом зависит от его классификации. В отношении недвижимого имущества , предварительно, нельзя устно передать право собственности или право собственности на недвижимое имущество. Все юридически обязательные передачи доли в недвижимом имуществе должны быть подтверждены в письменной форме в соответствии со Статутом Северной Каролины о мошенничестве.[10] Статут о мошенничестве – это относительно древняя концепция общего права, принятая в Англии в 1677 году для обеспечения того, чтобы суд не мог лишить человека права собственности на землю на основании ложных устных показаний. .[11] Точно так же никто не может дать устное обещание передать право собственности на землю в какой-то момент в будущем. Любой договор купли-продажи недвижимости, то есть обещание передать право собственности в будущем, должен быть заключен в письменной форме.[12] Обещания членов семьи о том, что «однажды эта земля будет вашей», являются просто эмоциями, и если за ними не последует фактическая передача прав в будущем, они не имеют законной силы и недействительны.Например, если родитель устно обещает передать землю ребенку, если только это не сделано в виде письменного и имеющего юридическую силу договора (или письменного документа, который суд примет в качестве договора) или акта, такого устного обещания будет недостаточно для поддержки заявление ребенка о праве собственности, если родитель передумает. Статут о мошенничестве также требует письменной формы для передачи права собственности использования прав на землю, включая прибрежные права, сервитуты, аренду на срок более трех лет, право на заготовку древесины и опционы на покупку земли или любых прав на нее по цене будущая дата. [13] (Хотя никакое право на недвижимое имущество не может быть передано без письменного документа, обратите внимание, что по общему праву определенные права на недвижимое имущество могут быть утрачены (т.е. приобретены другим лицом) без письменного документа при определенных фактах и ​​обстоятельствах – времени и открытой оккупации. являющиеся факторами – которые должны быть доказаны в суде; это известно как неправомерное владение , или «права скваттера на просторечии»).

Передача в дар или продажа . Право собственности или право собственности на недвижимое имущество передаются при жизни владельца на основании документа (т.е. письмо) в надлежащей форме, как это предусмотрено законом штата.[14] Документ требуется независимо от того, передает ли владелец право собственности путем продажи или дарения (т. е. не получает компенсации). Документы на недвижимое имущество всегда должны быть зарегистрированы в округе, где находится земля, чтобы установить право требования, превосходящее все остальные. Документ о праве собственности или праве собственности регистрируется в окружном реестре (иногда в реестре) сделок, в котором находится земля. Если участок земли разделен пополам линией округа, документ, передающий право собственности или другие интересы, должен быть зарегистрирован в обоих округах.[15] Основной целью регистрации документов о передаче является обеспечение этих прав по отношению к другим требованиям в том же имуществе и предоставление общедоступных записей для окончательного установления таких требований. По сути, в соответствии с приведенной выше иллюстрацией отделимых прав собственности, окончательно устанавливается, какие палки на самом деле находятся в связке. В современную эпоху во всех 100 округах Северной Каролины оцифрованы и доступны для поиска в Интернете документы о регистрации до определенной даты, в зависимости от округа.

Передача по завещанию (по завещанию) . После смерти владельца его или ее доля в недвижимом имуществе немедленно переходит к его или ее наследникам по закону (завещанию) или наследникам (без завещания) по закону. [16] Такие передачи во время смерти не часто приводят к зарегистрированному документу в цепочке правовых титулов на участок недвижимого имущества. Когда владелец недвижимого имущества подписал действительное завещание до своей смерти, его интересы немедленно переходят по завещанию к одному или нескольким наследникам, названным индивидуально («моей дочери Джилл») или определенным по классу (т. е. «моим детям»).Когда право собственности переходит по завещанию, передаточный акт оформляется редко, хотя душеприказчик может сделать запись «выдержки из завещания» в реестре сделок округа, чтобы указать распределение титула и отметить его в цепочке прав собственности на этот земельный участок недвижимого имущества. Хотя это и не требуется для передачи права собственности, душеприказчик может также оформить «исполнительный акт», подтверждающий передачу права собственности наследникам. В большинстве случаев при определении права собственности на унаследованное недвижимое имущество необходимо найти завещание в отделе поместий окружного канцелярии суда, где завещание было передано в процесс завещания. Проверка завещания подтверждает, кто является наследниками и, следовательно, кто теперь владеет титулом. Иногда завещание может завещать имущество конкретно душеприказчику в сочетании с доверенностью на продажу, который затем может продать имущество и разделить выручку. В завещании доходы от продажи могут быть специально завещаны наследникам, или доходы распределяются между наследниками в качестве личной собственности остаточного имущества.

Передача при отсутствии завещания.   Если завещание не существует или может быть найдено или по какой-либо причине не допущено к завещанию, недвижимые (и личные) имущественные интересы переходят к наследникам по закону о наследовании в соответствии с Законом Северной Каролины о наследовании без завещания.[17] Этот закон предусматривает различные формулы для наследования права собственности по ее классам (т. е. недвижимого или личного) в зависимости от переживаний супруга и различных классов прямых и боковых потомков. Определение правового титула на недвижимое имущество, переданное по завещанию, может быть проблемой, если не было возбуждено дело о завещании, а имущество назначено секретарем суда.

Доказательства и документация о владении личным имуществом

Документация личного имущества осуществляется по закону, документацией по сделке или по прихоти.Помимо требуемого законом права собственности на личное имущество, такого как вездеход или дом на колесах, большая часть документов, подтверждающих право собственности на личное имущество, оформляется в виде квитанции при покупке имущества. Когда движимое имущество дарится, лучше всего составить «купчую», даже если деньги не переходят из рук в руки, просто для предоставления некоторых доказательств права собственности на получателя (т. е. доказательство того, что первоначальный владелец намеревался передать имущество правопреемник). Судебный процесс с требованием (тихого) права собственности на предмет личного имущества допускается в порядке декларативного судебного решения по справедливости.

Передача по желанию.   В Северной Каролине право собственности на личное имущество, приобретенное после смерти предыдущего владельца, немедленно переходит к наследникам по закону при условии назначения душеприказчика по наследству. Затем исполнитель (также называемый «личным представителем») становится законным владельцем и владельцем личного имущества до тех пор, пока активы не будут распределены в процессе завещания.[18] Если материальное или нематериальное личное имущество было специально завещано в завещании какому-либо лицу, это лицо будет подлежать распределению, утвержденному клерку (и, следовательно, широкой общественности) душеприказчиком.Для унаследованного личного имущества право собственности часто описывается по классам, например: «Я завещаю все свое личное имущество моему супругу» или «Я завещаю все свое сельскохозяйственное оборудование своему сыну». Когда материальное и нематериальное имущество завещается классу наследников (то есть одному или нескольким лицам), которые будут иметь долю в конкретном объекте имущества. Нематериальное имущество, такое как акции, облигации, права на доход, в конечном итоге может быть сведено к взаимозаменяемому имуществу (т.е. наличным деньгам), которое просто делится между наследниками.Для материальных предметов необходимо какое-то соглашение о последующем распределении, что иногда может быть затруднительно между наследниками. Запись о передаче в завещательное имущество, то есть о завещании под надзором суда или о завещании имущества умершего без завещания, будет указывать и служить доказательством права собственности на этот предмет.

Передача по завещанию.   В отношении материального личного имущества, приобретенного у наследодателя, оставшегося без завещания, чье «распределение» имущества не контролировалось судом, записи о праве собственности могут отсутствовать, и определить право собственности может быть сложнее, если два человека претендуют на один и тот же предмет.В этом случае старая поговорка о том, что «владение составляет девять десятых закона», не так уж далека от истины, но обычно личное имущество идентифицируется с владельцем того места, где оно было найдено. Без достаточной документации, действительной на первый взгляд, для подтверждения права собственности на имущество, находящееся во владении другого лица, требуется определенная дополнительная документация и другие доказательства. Право собственности как на материальное, так и на нематериальное личное имущество может быть подтверждено документами, подтверждающими право собственности на автомобили, квитанциями, контрактами, купчими, банковскими записями, сертификатами акций и т. д.Без этих документов может быть трудно доказать право собственности на личное имущество, когда оно находится во владении другого лица. Во многих случаях, особенно в отношении материальных предметов, владение личным имуществом может считаться доказательством права собственности или, по крайней мере, затрудняет опровержение права собственности другим лицом, претендующим на это имущество.

Название недвижимости

Следующее обсуждение касается статуса и прав, связанных с различными формами правового титула на недвижимое имущество.

Единоличное владение.   Единоличное владение — это простейшая форма владения имуществом, при которой одно лицо обладает всеми настоящими и будущими полномочиями по использованию, контролю, продаже или иному распоряжению имуществом. Если вы являетесь единственным владельцем, вы можете передать все имущество путем продажи, дарения или на условиях вашего завещания. Вы также можете передать всю свою долю в доверительное управление. Как отмечалось выше, вы можете отделять и отчуждать различные права на недвижимое имущество третьим лицам — при условии, что такие права были в вашей связке палок — например, право на использование поверхности (например, право на использование поверхности (например,г. земледелие), право черпать воду, право пересекать поверхность земли и право заготавливать древесину. Однако помните, что даже единоличный владелец обладает только теми правами, которыми владел предыдущий владелец в момент передачи недвижимого имущества, если только он не приобрел их заново. Рассмотрим следующий пример:

Джордж в качестве праводателя передает право собственности на участок недвижимого имущества («ферму») своему соседу Джону. Джордж приобрел свою землю у своего отца Пола. Прежде чем Пол передал ферму Джорджу, он передал исключительное право на заготовку древесины с земли другому соседу, Ринго.«Связка палок» Джорджа, а именно его право заготавливать древесину с участка, уже было скомпрометировано, когда он получил право собственности на ферму.

Теперь предположим, что передача Полом прав на древесину (включая доступ к вырубке) была ограничена по времени тремя годами с даты передачи, и Ринго не воспользовался этим правом в течение трех лет. По истечении трех лет эта «палка» возвращается в пакет прав Джона.

Последовательные интересы: Life Estate . Понятие последовательных интересов описывает титул, удерживаемый последовательно, когда право собственности одного лица начинается с прекращения владения имуществом предыдущего владельца. Такие права (т.е. владение) никогда не принадлежат одновременно. Концепция последовательных интересов в общем праве отличается от наследования титула по наследству после смерти предыдущего владельца, когда такое правопреемство должно быть установлено завещательным актом или законом, основанным на кровном родстве. Последовательные интересы представляют собой ряд интересов, которые создаются в один момент, и известно, что в этот момент они возникают в определенный момент.Доля «правопреемника», именуемая остаточной, возникает в момент создания последующей (остаточной) доли; поскольку смерть неизбежна, первый собственник умрет, а остальные посессорные интересы немедленно возникнут. Наиболее распространенное выражение этой концепции известно как «пожизненное имущество».

Пожизненное наследство — это передача права собственности на недвижимое имущество лицу, право собственности которого вступает в силу после смерти лица, предоставившего право. Тот, кто создает пожизненное имущество, называется пожизненным арендатором. Пожизненный арендатор имеет право владеть и пользоваться имуществом в течение своей жизни или (реже) жизни другого указанного лица. Имущество пожизненного арендатора прекращается со смертью этого лица, после чего право владения переходит к лицу, которое является получателем имущества. Этот человек (или несколько) является «остатком». Пожизненное имущество обычно создается в момент совершения акта, когда праводатель (часто родитель или родители) передает документ другому лицу (т.” Запись акта указывает на то, что в определенный момент в будущем Получатель гранта получит полное право собственности на имущество, поскольку смерть Доверителя является биологической и юридической уверенностью. Такая передача не может быть отменена без повторной передачи (или присоединения к передаче другому лицу) Грантополучателем. Доля остатка не является наследством, и на получение посессорной доли остатка никоим образом не влияет воля пожизненного арендатора или законы о распределении без завещания. Рассмотрим этот сценарий:

Кевин, владелец Тракта А, заключает договор в качестве Доверителя со своим другом Питером в качестве Получателя. В акте Кевин пишет: «Доверитель передает получателю права свою долю в Тракте А при условии пожизненной наследственной массы у лица, предоставляющего право (или в пользу лица, предоставляющего право, или при условии жизни лица, предоставляющего право)». Этот акт после регистрации имеет немедленный эффект, заключающийся в наделении Питера оставшейся долей, чье владельческое право переходит сразу после смерти Кевина.

Пожизненное имущество также может быть создано по наследству, но на основании формулировок в завещании. Завещатель (т. е. тот, кто умирает с завещанием) мог написать завещание о недвижимом имуществе, чтобы создать пожизненную аренду наследника с другим в качестве остатка.Например, завещатель может написать: «Я, Джордж, завещаю свою ферму (адекватно описанную) моему сыну Джеймсу на всю жизнь, а затем его сыну Джону». В результате, когда Джордж умрет, Джеймс унаследует пожизненную долю в ферме, а когда Джеймс умрет, Джон сразу же получит ферму. Как только Джордж умрет, и в отсутствие согласия Джона в противном случае, он обязательно получит право собственности на ферму в какой-то момент в ближайшем или отдаленном будущем. Конечно, интересы ни Джеймса, ни Джона не принадлежат, пока Джордж жив, потому что, пока Джордж жив, его завещание не имеет юридической силы на передачу собственности любого рода.

Обычно пожизненный арендатор имеет следующие права и обязанности, если в документе о создании пожизненного имущества не указано иное намерение.

• Пожизненный арендатор может продать только свою долю в собственности. Покупатель покупает только право пользования и владения имуществом на протяжении всей жизни продавца или другого пожизненного арендатора, указанного в первоначальном документе.

• Пожизненный арендатор имеет право сажать, собирать и продавать однолетние культуры. Пожизненный арендатор не имеет права открывать новые шахты или карьеры, но может получать от них доходы и прибыль.

• Пожизненный арендатор имеет право рубить и использовать разумное количество древесины, необходимой для топлива или для ремонта зданий или заборов и т.п. Однако пожизненный арендатор не может рубить лес с земли только для своей собственной выгоды, что ограничено и часто требует согласия остальных. Нередки споры о древесине в отношении недвижимой собственности, когда родители могут захотеть вырубить древесину для получения дохода, но дети хотят сохранить ее для своих собственных доходов позже.

• При отсутствии иного соглашения, если имущество приносит доход, ренту или прибыль, например, ферма или коммерческое здание, пожизненный арендатор может получать арендную плату и прибыль от имущества.

• Пожизненный арендатор несет ответственность за уход за имуществом и текущий ремонт, а также должен платить налоги на недвижимость и местные налоги. Если имущество заложено, когда речь идет о пожизненном арендаторе, пожизненный арендатор несет ответственность за уплату ежегодных процентов по долгу, но не основного долга.

• Передача права собственности на землю – полное право собственности на землю – требует, чтобы и пожизненный арендатор, и все остальные жители подписали акт.

• Пожизненный арендатор не может завещать имущество на основании завещания.

Примером слов в завещании или акте, которые создают пожизненное имущество, может быть «моей жене до тех пор, пока она жива, остаток — моему племяннику Джеймсу». Жена имеет право владеть и пользоваться имуществом всю свою жизнь, а после ее смерти имущество переходит к Джейн как к единоличному владельцу.

Хотя создать пожизненное имущество легко, его нельзя отменить без согласия (по новому акту) оставшихся людей.Кроме того, он по-прежнему является частью вашего налогооблагаемого имущества для целей федерального налога на имущество.

Параллельные интересы

Если вы унаследовали недвижимое имущество вместе со своими братьями, сестрами или другими лицами, вы владеете совместным интересом в этом имуществе вместе с другими. Параллельное владение означает, что ваши права и права других владельцев проявляются одновременно. Ваши права на собственность зависят от формы совместной собственности и часто от того, как она была приобретена. Одновременное совместное владение имуществом принимает одну из трех основных форм: совместная аренда, совместная аренда с правом наследования или аренда в целом. Только совместная аренда позволяет вашему интересу к собственности переходить в соответствии с условиями вашего завещания.

Общая аренда.   Общая аренда означает, что два или более человека владеют неделимой долей в одном и том же объекте собственности. Это, вероятно, самая распространенная форма собственности на землю, полученную по наследству в семьях, имеющих более одного ребенка. Например, если трое детей унаследовали имущество от родителя, «чтобы делить и делить поровну», они владеют имуществом наравне с общими арендаторами, каждый из которых владеет неделимой долей в одну треть всего имущества, а не определенной его части.Каждый совладелец имеет право пользоваться и владеть всем имуществом, но каждый совладелец не может исключать другого совладельца.

Ни один из совладельцев не может предпринимать никаких действий в отношении всей собственности без письменного разрешения других. Для продажи, аренды, дарения или ипотеки требуется согласие всех трех сторон. При отсутствии соглашения об обратном все соарендаторы получают равные доли в доходах и арендной плате, производимой недвижимостью. Например, акт, подписанный одним собственником, не передает проценты на все имущество, а только их процентное владение (и опять же, не на конкретную часть имущества).Новый владелец владеет им вместе с другими арендаторами. Аналогичным образом договор аренды всего имущества, подписанный одним владельцем, скорее всего, не будет иметь исковой силы, если другие владельцы также не подпишут его.

Любой соарендатор может обратиться в суд с просьбой о разделе имущества. Суд может разделить имущество и выделить каждому совладельцу пропорциональную долю. С другой стороны, если имущество не может быть легко разделено — обычно это касается земли с различными свойствами, такими как сельскохозяйственные угодья, вода, лесные массивы и дорожная полоса, — суд может распорядиться о продаже всего имущества.Выручка от продажи делится в соответствии с интересами каждого соарендатора.

Доли в общей собственности могут быть неравными. Это может произойти, когда один из совладельцев умирает, и его или ее наследники наследуют их долю.

Рассмотрим следующий пример. Братья, Ричард и Джеймс, унаследовали участок лесной земли от своей матери, которая владела им как единоличный владелец. Каждый владеет пятидесятипроцентной неделимой долей. Ричард умирает с завещанием, которое оставляет его имущество своим пятерым детям, чтобы они «делились и делились поровну», после чего его доля завещается поровну его пятерым детям.Джеймсу по-прежнему принадлежит пятьдесят процентов неделимой доли, но теперь его племянницы и племянники стали его новыми совладельцами, каждая из которых владеет десятью процентами неделимой доли в собственности.   

Затем Джеймс умирает, оставив свои безраздельные интересы своим двум детям. Каждый из его детей владеет двадцатью пятью процентами неделимой доли, но теперь у земли семь владельцев. Чтобы продать весь участок или даже сдать его в аренду или срубить (при отсутствии иного соглашения), семь кузенов должны согласиться на сделку. Дети Джеймса не имеют большей власти просто потому, что у них больше интересов. Кроме того, любой двоюродный брат может решить продать свою личную долю желающему покупателю. Если кто-либо из двоюродных братьев и сестер умрет, его или ее доля будет продолжать переходить к его или ее наследникам, и теперь может быть больше совладельцев, принадлежащих к разным поколениям.

Стоимость неделимой доли совладельца включается в его или ее валовую собственность для целей федерального налога на недвижимость и может облагаться федеральными налогами и налогами штата.Величина процентов измеряется справедливой рыночной стоимостью имущества, умноженной на их процентные доли, хотя может быть разрешена скидка, если владельцев больше, чем несколько.

Совместная аренда с правом наследования . Два или более лица могут владеть имуществом в качестве совместных арендаторов с правом наследования. Это характерно для банковских счетов, депозитных сертификатов и сертификатов акций, особенно если пожилой родитель хочет, чтобы эти интересы вышли за рамки завещания, или они хотят, чтобы их деньги — в случае банковского счета — были легко доступны выбранному ребенку. немедленно решать вопросы после их смерти.Недвижимость также может находиться в совместной собственности с правом наследования. Чтобы создать совместную аренду с правом наследования, в документе о праве собственности — скажем, в акте — должно быть прямо указано, что собственность принадлежит с правом наследования (отсутствие такой формулировки просто создает совместную аренду). Однако это больше не распространено вне брака (см. Ниже).

В случае смерти совладельца при совместной аренде с правом наследования все имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых совладельцу или совладельцам и не переходит по завещанию умершего собственника или по завещанию.Рассмотрим этот пример:

Лаура — вдова с двумя детьми, Кэролайн и Элизабет. Лаура становится старше и начинает беспокоиться, что может забыть оплатить счета. Лаура идет в банк со своей младшей дочерью Кэролайн и преобразует свой счет в совместный счет выживания, тем самым давая Кэролайн юридические полномочия выписывать чеки и вносить депозиты на ее счет.

Создатель совместного банковского счета должен тщательно учитывать свои другие пожелания в отношении распределения другого имущества.Продолжая приведенный выше пример: 

Лаура унаследовала от своего отца два отдельных участка земли, и в своем завещании она указала, что один участок достается Кэролайн, а другой — Элизабет. Арендатор делает Лауре заманчивое предложение на участок, предназначенный для Элизабет, и решает продать его ему. Затем она вносит выручку от продажи на совместный банковский счет. Когда Лаура умирает, Кэролайн становится единственным владельцем выручки от продажи и по-прежнему наследует другой участок по завещанию.Кэролайн, вероятно, не имеет юридических обязательств делиться деньгами с Элизабет. Такая ситуация, вероятно, может привести к судебному разбирательству между Кэролайн и Элизабет, что, вероятно, не то, чего хотела бы Лора.

Полная аренда.   Совместная аренда, как описано выше, обычно представляет собой право собственности на имущество, приобретенное мужем и женой. Если правоустанавливающий документ передает землю мужу и жене, современный закон о недвижимости предполагает, что создается полная аренда, если в документе специально не указано иное.В большинстве случаев, если в документе просто указаны имена двух состоящих в браке лиц, они получают титул с правом наследования.

Только муж и жена могут полностью владеть недвижимым имуществом в качестве арендаторов. По закону каждый из супругов владеет всей долей в собственности, но ни один из супругов не может продавать, сдавать в аренду или закладывать имущество без письменного согласия другого. Развод автоматически прекращает аренду в полном объеме, и имущество становится собственностью бывших супругов в качестве общих арендаторов.Имущество, приобретенное парой, не состоящей в браке, считается совместными арендаторами, но их последующий брак не переводит это имущество автоматически в собственность юридических лиц. Молодожены должны оформить акт об изменении юридического характера собственности на имущество.

Кредиторы не могут брать имущество, находящееся в собственности арендаторов, полностью для оплаты долга, который принадлежит только одному супругу. Поэтому часто рекомендуется, чтобы один из супругов не делал другого совладельцем в бизнес-структуре, управляемой только одним супругом.Это помогает изолировать землю, принадлежащую супружеской паре, от кредиторов на коммерческом предприятии.

После смерти одного из супругов оставшийся в живых супруг автоматически становится владельцем собственности. Имущество не переходит по завещанию умершего супруга и не завещается в наследственной массе умершего супруга.

Пример. Муж и жена владеют фермой и имеют двоих детей. Супруги расходятся, но не подают на развод, а дети отдалились от матери.Во время разлуки дети убеждают отца составить новое завещание, оставив им свою долю в ферме. Отец умирает, и дети с торжеством вручают матери копию его завещания. Мать консультируется со знающим юристом, который просто говорит ей: «Это не имеет значения: в тот момент, когда умер ваш муж, вы стали 100% владельцем фермы, ваши дети не могут унаследовать ферму».  

Заключение

Как видите, то, как вы владеете своей собственностью, влияет на ваши права на ее использование, управление, продажу или распределение после вашей смерти.Автоматическое оставление в живых имеет приоритет над тем, что написано в вашем завещании, и тщательно разработанный план наследования может быть сорван, если вы не будете учитывать, как ваша собственность принадлежит вам, когда вы принимаете определенные решения о ее распоряжении. В процессе планирования могут быть моменты, когда рекомендуется изменить форму собственности для достижения целей планирования передачи фермы. Ваш адвокат сможет определить, как вы владеете своей собственностью, изучив документы или иным образом зная, как и когда вы ее унаследовали.Не обязательно идти в кабинет адвоката с документами на руках. Обычно достаточно сообщить ему или ей о округах, где, по вашему мнению, вы владеете землей, и он или она может сделать все остальное. Надеюсь, ваш адвокат последует мудрости доктора Нила Харла из Университета штата Айова, который предостерегает в своем многотомном анализе сельскохозяйственного права: «Вы никогда не должны верить на слово вашему клиенту, что ферма зарегистрирована только на его имя».